Когда собственник квартиры в Балаково решает, как распорядиться недвижимостью в пользу близких, перед ним чаще всего встает выбор между завещанием и договором дарения. Чтобы принять взвешенное решение, сначала важно сопоставить момент перехода права и возможность передумать. Дарственная переводит право на квартиру при жизни дарителя сразу после регистрации в Росреестре. Завещание же определяет наследника на случай смерти, права по нему возникают только после открытия наследства, а сам документ можно изменить или отменить. Пока собственник жив, квартира по завещанию остается в его единоличной собственности.
Чем завещание на квартиру отличается от дарственной?
Гражданское законодательство четко разделяет эти сделки по их правовой природе и наступающим юридическим последствиям. Завещание по своей правовой природе относится к односторонним сделкам, которые создают права и обязанности исключительно после открытия наследства (согласно пункту 5 статьи 1118 Гражданского кодекса РФ). В силу статьи 1113 ГК РФ наследство открывается со смертью гражданина либо объявлением его умершим по решению суда. До наступления этого момента гражданин, названный в завещании, не приобретает никаких вещных прав на недвижимость.
Договор дарения квартиры - это двусторонняя сделка, по которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (пункт 1 статьи 572 ГК РФ). Включение в такой договор условия о том, что квартира переходит к одаряемому только после смерти дарителя, прямо запрещено законом: пункт 3 статьи 572 ГК РФ признает подобный договор ничтожным, а к правоотношениям сторон применяются правила о наследовании.
Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Право собственности у одаряемого возникает с момента внесения записи о государственной регистрации перехода права в Единый государственный реестр недвижимости (пункт 2 статьи 223 и пункт 1 статьи 131 ГК РФ). Если вы рассматриваете вариант безвозмездной передачи жилья родственникам при жизни, детали налогообложения и порядок процедуры разобраны в отдельном материале про дарение близкому родственнику.
| Что сравниваем | Завещание | Дарственная |
|---|---|---|
| Когда переходит право на квартиру | После смерти, с открытием наследства. Пока человек жив, права у названного наследника нет. | При жизни собственника, в момент государственной регистрации перехода права в Росреестре. |
| Кто подписывает | Завещатель. Человека, которому оставляют квартиру, звать и подписывать не требуют. | Обе стороны: даритель и одаряемый подписывают нотариальный договор (пункт 3 статьи 574 ГК РФ). |
| Можно ли передумать | Да. В любое время, без объяснения причин и без согласия наследников. | Только в исключительных случаях, прямо названных в законе (статья 578 ГК РФ). Свободно отозвать нельзя. |
| Остается ли квартира у собственника | Да, пока он жив. Собственник сохраняет все права на имущество. | Нет. После регистрации перехода права квартира принадлежит одаряемому. |
Что происходит с квартирой, пока собственник жив?
Практическое следствие составления завещания состоит в том, что юридический и фактический статус жилья для самого владельца не меняется. Гражданин остается единственным полноправным собственником в ЕГРН. Он сохраняет за собой все правомочия владения, пользования и распоряжения: может проживать в квартире, регистрировать членов семьи, делать ремонт, сдавать помещение в аренду и получать арендную плату.
Лицо, указанное в завещании, до момента открытия наследства не имеет никаких прав на квартиру. Будущий наследник не вправе требовать вселения, препятствовать собственнику или претендовать на долю в имуществе. По статье 1112 ГК РФ в состав наследства входят только те вещи и имущественные права, которые принадлежали наследодателю на день открытия наследства. Если собственник при жизни решит продать, подарить или обменять квартиру, к моменту открытия наследства объекта уже не будет в его собственности, и жилье просто не войдет в состав наследственной массы.
При дарении ситуация складывается иначе. С момента внесения записи в Росреестр даритель перестает быть собственником жилья. Одаряемый получает всю полноту прав собственника и может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, включая продажу третьим лицам или передачу в залог, даже если бывший владелец продолжает проживать в этом помещении.
Как оформить завещание на квартиру?
Порядок совершения завещания строго регламентирован, поскольку несоблюдение установленных законом правил влечет недействительность документа (пункт 1 статьи 1124 ГК РФ). Завещание на квартиру должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Простая письменная форма допускается только как исключение при нахождении в положении, явно угрожающем жизни гражданина (статья 1129 ГК РФ), что к стандартным жизненным ситуациям не относится.
Процедура оформления включает несколько последовательных этапов:
- Выбор нотариальной конторы: территориальной привязки по адресу квартиры или месту жительства закон не устанавливает. Обратиться за удостоверением завещания можно к любому нотариусу на территории России.
- Личный визит: в силу пункта 3 статьи 1118 ГК РФ и статьи 57 Основ законодательства РФ о нотариате завещание совершается только лично дееспособным гражданином. Совершение завещания через представителя по доверенности запрещено.
- Подготовка и прочтение текста: завещатель может предоставить готовый письменный текст либо нотариус записывает распоряжение со слов гражданина (пункты 1-2 статьи 1125 ГК РФ). Записанный текст завещатель обязан полностью прочитать лично в присутствии нотариуса до момента подписания.
- Собственноручная подпись: документ подписывает лично завещатель. Привлечение другого лица для подписи (рукоприкладчика) допускается исключительно при тяжелой болезни, физических недостатках или неграмотности с фиксацией причин в тексте (пункт 3 статьи 1125 ГК РФ).
- Регистрация нотариального действия: нотариус удостоверяет документ и регистрирует сведения в Единой информационной системе нотариата.
Что касается документов, Федеральная нотариальная палата указывает, что для удостоверения личности гражданина требуется паспорт. При этом статья 57 Основ законодательства РФ о нотариате прямо закрепляет: при удостоверении завещания от гражданина не требуется доказательств, подтверждающих его права на завещаемое имущество. Статья 1120 ГК РФ разрешает завещать даже то имущество, которое может быть приобретено в будущем. Однако для точности формулировок и исключения споров полезно иметь при себе правоустанавливающие сведения с точным адресом и кадастровым номером квартиры.
Можно ли изменить завещание или отменить его?
Существенное достоинство завещания - сохранение за собственником права в любое время пересмотреть свое распоряжение. Согласно пункту 1 статьи 1130 ГК РФ гражданин вправе отменить или изменить ранее совершенное завещание в любое время после его составления, не объясняя причин такого решения.
Для отмены или изменения не требуется чье-либо согласие, включая лиц, которые были назначены наследниками в прежнем тексте. Более того, по пункту 2 статьи 1119 ГК РФ завещатель не обязан никого уведомлять о совершении, изменении или отмене завещания. Закон предусматривает два официальных порядка изменения воли:
- Составление нового завещания: вновь составленный документ отменяет прежнее завещание полностью или в той части, в которой прежний текст противоречит новому распоряжению (пункт 2 статьи 1130 ГК РФ).
- Оформление распоряжения об отмене: гражданин вправе оформить у нотариуса отдельное распоряжение об отмене завещания, которое совершается в той же форме, что и само завещание (пункт 4 статьи 1130 ГК РФ и статья 58 Основ законодательства о нотариате).
При этом закон устанавливает ограничение свободы завещания: статья 1119 ГК РФ отсылает к правилам статьи 1149 ГК РФ об обязательной доле в наследстве. Независимо от воли наследодателя, установленный законом круг близких родственников сохраняет право на обязательную часть наследственного имущества. Когда в дальнейшем наследники открывают наследственное дело, процесс подчиняется общим нормам, подробно рассмотренным в руководстве про оформление наследства, а если квартиру в будущем планируется продать, учитывают порядок, описанный в статье про продажу унаследованной квартиры.
Наследственный договор: одно отличие от завещания
Помимо завещания, в Гражданском кодексе РФ действует еще один инструмент распоряжения недвижимостью на случай смерти - наследственный договор (статья 1140.1 ГК РФ). Главное отличие между этими правовыми конструкциями заключается в количестве участников и структуре сделки. Завещание - это исключительно односторонняя сделка, совершаемая по единоличному решению собственника (пункт 5 статьи 1118 ГК РФ). Наследственный договор представляет собой соглашение сторон: наследодатель заключает его с лицами, которые могут призываться к наследованию, документ подписывается каждым участником договора и подлежит обязательному нотариальному удостоверению (пункты 1 и 7 статьи 1140.1 ГК РФ).
Частые вопросы
Нужно ли звать человека, которому оставляют квартиру?
Нет, закон не требует присутствия лица, в пользу которого составляется завещание. Завещание совершается гражданином исключительно лично. Более того, лицо, в пользу которого завещается квартира, в силу пункта 2 статьи 1124 ГК РФ не может присутствовать при удостоверении документа в качестве свидетеля.
Что выбрать, если жилье нужно передать уже сейчас?
Если цель состоит в том, чтобы право собственности на недвижимость перешло к новому владельцу немедленно при жизни, оформляют договор дарения. Завещание для этого не подходит, так как порождает права только после открытия наследства со смертью гражданина (пункт 5 статьи 1118 ГК РФ). Попытка прописать в договоре дарения условие о переходе жилья только после смерти делает договор ничтожным по пункту 3 статьи 572 ГК РФ.
Можно ли продать квартиру, если завещание уже есть?
Да, собственник вправе в любой момент продать, обменять или подарить квартиру, даже если ранее на нее было оформлено завещание. До момента смерти жилье принадлежит владельцу, и он может распоряжаться им по своему усмотрению. Если квартира отчуждена при жизни, ко дню открытия наследства она уже не принадлежит гражданину и не входит в наследственную массу по статье 1112 ГК РФ.
Где сверять тариф, если каталоги по Балаково называют разные суммы?
Коммерческие справочники и сторонние сайты в интернете нередко публикуют устаревшие или выборочные цифры, которые не отражают полную стоимость услуги. Актуальный единый нотариальный тариф, состоящий из федеральной и региональной частей, официально утверждается и публикуется на сайте Саратовской областной нотариальной палаты. При планировании расходов тарифы надежнее всего уточнять напрямую по официальным публикациям палаты либо при обращении в выбранную нотариальную контору.
Можно ли завещать только долю в квартире?
Да. В соответствии со статьей 1120 ГК РФ гражданин вправе распорядиться как всем своим имуществом, так и любой его частью. Если вам принадлежит конкретная доля в праве общей долевой собственности на квартиру, вы можете завещать именно эту долю любому выбранному лицу.
Нужно ли регистрировать завещание в Росреестре?
Нет, при жизни завещателя завещание в органы Росреестра не подается и в ЕГРН не регистрируется. Завещание не влечет перехода права собственности при жизни гражданина. Государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре потребуется только наследнику после открытия наследства, принятия имущества и получения свидетельства о праве на наследство у нотариуса.
